不動産と弁護士（つづき）

おはようございます。

梅雨が明け

急激に日差しが強くなりましたので

既に夏バテ気味です。（汗）


さて

先日書きました

「不動産と弁護士の関係について」

の続きです。


不動産には

トラブルのリスクが付きものではありますが

弁護士さんと仲の良い不動産屋ほど

実務上でもトラブルの多い

不動産屋である可能性が高い

という話でした。（笑）


今回はその逆で

弁護士と仲の良い

お客さんの話です。


不動産のお客さんの中には

何かにつけて

すぐに弁護士の存在を

チラつかせる方が

いらっしゃいます。


これは

「知り合いの弁護士が・・・・」など

自分には弁護士がついているのを

相手方に暗に示すことで

予防線を張ろうとする方々です。全然「暗」じゃないし


しかし

これらは

「自分のバックには

コワイ人が付いているんだぞ」

と脅してくる人たちと

そう変わらない気がします。（笑）


この

相手と何かを交渉をする際に

自分には強い味方が付いていることを

アピールするクセのある人は

早めに直した方がイイですね。


少なくとも

不動産屋に対し

「自分には弁護士が付いている」と

暗に脅しても

不動産屋からすると

「だから何ですか？」

という感覚です。


そして

そのように相手を威嚇して

交渉事を進めるようなお客さんに対しては

不動産屋もスグに距離を置きます。


また

何かにつけて

弁護士に相談をするような人は

その人自体がトラブル要因を持っている人

と判断することになります。


こうして

そのお客さんには、ご丁重に

フェードアウトして頂くことになるものです。


 

不安は時間とともに増幅する

おはようございます。

今朝は寝不足でも

快適な朝ですね。日本代表お疲れさん


さて、

先日

「怒りは時間とともに増幅する」

という内容について書きましたが

不動産業においては

時間とともに増幅するのは

怒りだけではありません。


不動産は高額な財産の

取引きですので

売買にあたっては

必要な手続きを踏んで

慎重に検討するのは

大切なことです。


ですので

中にはしっかり時間を掛けて

じっくり商談をすすめる方も

いらっしゃいます。


しかし

不動産は高額な取引だけに

時間を掛けていくうちに

自分の中にネガティブな感情が

生まれてくることもよくあります。


例えば

買い手側からすると

「この物件で本当に良いのだろうか」

「もう少し待てば、もっと良い物件が出てくるんじゃないか」


売り手側からすると

「この価格で本当に売却してしまって良いのだろか」

「もう少し待てばもっと高く買ってくれる人が

現われるんじゃないか」


どちらも

人生の分岐点の一つである

マリッジブルーみたいなものです。（笑）


また

不動産の場合は

当事者以外にも

身内等が色々と余計な口出しを

する場合もあります。（笑）


とくに

親戚など

親子以外の関係者の場合は

自分の腹が痛む訳でもないので

好き勝手なことを言う傾向があります。（笑）


さらに

不動産の場合は

同業者という存在もあり

彼らは、自分のところの仕事欲しさに

「こんな（高い）金額で買うのはバカですよ」

とか

「ウチだったらもっと高く売れますよ」等の

無責任なチャチャを入れるのが

慣習みたいなものです。（苦笑）


つまり

時間を掛ければ掛けるほど

外野も増えていくとともに

不安の感情も増大して行くのです。


そして、

何とか、それらの

マリッジブルーを乗り越え

いざ商談の最終局面に進もうとすると

その時は

相手方がすっかり萎えてしまっていることも

タマにあります。


不動産の売買は

買う方・売る方の

どちらか一方の意見で

決まるものではありません。


あくまでも両者の

合意があって

はじめて取引きが成立します。


ですので

どちらか一方が

じっくり時間を掛けて

検討していくうちに

もう片方が不安に感じてくることもあるものです。


このように

不動産の取引きでは

慎重さも大切ですが

あまり時間を掛けすぎると

お互いに余計な不安も

増大するものです。


ですので

不動産の取引きも

それなりのスピード感も

大切なのです。

 

不動産と弁護士の関係

おはようございます。

沖縄は本日

慰霊の日を迎えています。


さて

不動産と弁護士は

密接な関係があると

言われています。


不動産の取引きでは

高額なお金が動きますし

法律や権利関係が複雑に絡んでいるため

それだけトラブルになる可能性が

潜んでいると言うことです。


しかし

不動産業者の立場で考えてみると

通常の業務の中で

弁護士が登場する可能性があるのは

賃貸物件についてだと思います。


それも

「不動産業者自らが弁護士のお世話になる」

と言うよりは

「家主さんの代わりに不動産業者が

弁護士さんに対応を依頼する」

というスタイルです。


賃貸物件において

世の中には

色々な入居者がいるものです。


家賃を滞納する人もいれば

周りに迷惑を掛ける人もいます。


また家主さんにも

入居者が退去する際に

あれこれ難クセを付けて

敷金や保証金を返そうとしない人もいます。（苦笑）


これらのケースでは

注意・警告や話し合いで

解決出来ない場合は

やはり弁護士に対応を依頼するケースも

出てくるものです。


これに対し

売買物件の場合は

トラブルもなく

スムースに終わるのが

通常の取引きです。


幸い、当社もこれまで

弁護士さんのお世話になったことは

ありません。


売買物件で

弁護士が登場するのは

不測の事態が発生した時か

あるいは

不動産屋がワルの場合です。（笑）


実際、

不動産業者の中には

売買物件専門の会社でも

弁護士のお世話に成りっぱなしの

ところもあります。（苦笑）


不動産と弁護士の関係について

次回は違う側面で

書いてみたいと思います。

怒りは時間とともに増幅する

おはようございます。

今日にも「梅雨明けした模様」宣言が

出そうな沖縄です。


さて

以前、同業者の先輩から

印象に残るフレーズを

教えて頂きました。


それは

「怒りは時間とともに増幅する」

です。


詳しい背景は

プライバシーとプライドに関わりますので

ここでは割愛させて頂きますが

ある不具合が発生した際に

お客さんがポツリと発したセリフだそうです。


想像しただけでも

ゾッとします。（苦笑）


この

「怒りは時間とともに増幅する・・・」

というフレーズは

他のビジネスにも共通する

大切なことを見事に押さえています。


不動産業でもそうですが

トラブルの火種は

最初は小さいものです。


ですので

それを小さいうちに

消火してしまえば良いのですが

みな誰でも忙しいものですから

対応がついつい後回しに

なってしまうことがあります。


そうすると

お客さんは

不具合の内容そのものと言うよりは

放ったらかしにされていることに

不満を持つようになります。


起こっている事象に対してではなく

感情論に発展していまいます。

そして

最初は小さな火種だったものが

大炎上してしまい

消火するのに

多大な労力を費やしてしまうことになります。


例えば、

レストランで食事をする際に

テーブルに前の人の食べカスが

残っていたとします。


「後片付けくらいちゃんとしろよ」

とは思いましたが

忙しい時間帯なので

いた仕方の無いことと

自分を納得させました。


そして

それほど頭に来ることも無く

店員さんにテーブルをキレイにしてもらうよう

声を掛けました。


すると、店員さんも

「スイマセン」と

直ぐに返事をしてくれました。


言った方も

まずは気持ちが収まりました。


しかし

忙しい時間帯ということもあり

その店員さんは

なかなか拭き取りに来てくれません。


それどころか、

他のお客さんのオーダーを聞いたり

注文された食事をテーブルに

配っていました。


その様子を見ているうちに

自分が後回しされていることに

段々腹が立って来ました。


収まりが付かず

「この店はどうなってるんだ～！」

と大きな声を発してしまいました。


周りにいたアジさんも

すっかりビックリしちゃってます。


「アノ人、テーブルに食べカスが残っているくらいで

あんなに怒らなくてもね～」

周りの人の声が聞えてきそうです。


この手の話は

よくありますね。


ものごとが順調に行っているときは

放置プレイでも良いのですが

不具合やトラブルが起きたときは

とにかく早く動くことです。


お客さんから

「わざわざ来なくても良かったのに」

と言われるくらい

迅速に動くと

その後の対応もスムースになります。


先輩から教えて頂いた

「怒りは時間とともに増幅する」のフレーズは

それ以降、トラブル対応時の

私の教訓となっています。

親しき中にも信頼あり。

おはようございます。

 

さて

ビジネスにおいては

ライバルが存在するものです。


ライバルがいることによって

自分を客観的に見ることができたり、

時には、ライバルを見て

仕事の仕方を真似したり学んだりすることもあります。

反面教師にすることもある。（笑）


そんなライバルは

”好敵手”とも言います。


ビジネスに関する

その手の本には

「好敵手を持つことは

ビジネス成功の秘訣の一つ」

とも書いてあるものです。


そんなライバルは

同業他社そのものである場合もありますし

個人の場合は

同じ社内に存在する場合もあります。


不動産業界にも

同業他社は存在します。


一人のオーナーさんや

一つの物件を

同業他社間で

奪い合いをすることもあります。


しかし

不動産業界は

ビジネスの性格上

同業者とは

それほど衝突しないものです。


それは

同業者間同士で

物件やお客さんを紹介し合うスタイルが

日常茶飯事だからです。


例えば

当社のお客さんが

あるエリアで

中古住宅の購入を検討しているとき、

お客さんに紹介する物件の情報が

当社では不足している場合があります。


このような時は

同業者がそのエリアで持っている物件があれば

その情報をそのお客さんに紹介したりします。


その結果

晴れて成約となれば

仲介手数料を半分ずつに

分けたりします。


ほとんどの不動産業者は

このスタイルです。タマに例外の業者もあるケドね（困）


なぜならば

ほとんどの不動産業者が

自社が持っている限られた物件情報だけで

お客さんの要求を満たすのは

困難だからです。


これは

売買物件でも

賃貸物件でも同じです。


このように

ライバルでありながら

同業他社同士で

物件やお客さんを紹介し合う

という業務スタイルが

不動産業界では一般的です。


とくに

小さな島国の

ここ沖縄では

それが標準仕様です。（笑）


単なるライバルにとどまらず

飲み友達お友達関係も

ごく普通です。


中には

他業種では御法度の

同業他社に勤める女性に手を出してと仲良くなって

結婚する人もいらっしゃいます。（笑）

家庭ではお互いの社内の情報がジャジャ漏れ・・・


先日も

そんな同業他社の方々と

飲み会会食をする機会がありました。


お客さんとの関係と一緒で

仕事の話は10分で

あとはヨモヤマ話です。（笑）


しかし

この関係が

次に一緒に仕事するのに

絶倫絶大な効果をもらたします。


不動産は

高額なお金が動くため

「信頼が大切」とよく言います。


これは、主に

お客さんと不動産業者間のことを言います。


しかし

先程も書きましたように

不動産業では同業他社同士で

物件やお客さんを紹介し合うことがある中で

同業者間同士での信頼も大切になって来ます。


信頼出来ない同業者に

物件やお客さんを紹介したがために

トラブルに巻き込まれ

大変な目にあった

という話もタマにあるからです。


単なる飲み会会食ではありますが

親しくなり、相手のことが分かれば

信頼感も湧きます。


それが

次につながる

という考え方です。

個人の感想で有り、効果には個人差があります。（笑）


しかし

人間お酒が入ると

ついつい本性も出ちゃうので

くれぐれも飲み過ぎには

注意が必要です。

私もそれでいつも失敗しています（笑）




 

あともう一歩前へ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　写真はNHKさんのWCハイライトより
おはようございます。

快適・快便な朝です。（笑）


さて、

昨日の日本対コロンビアの試合は

見応えとストレスで

半端なかったですね。（笑）


地震による被災者の方々にも

元気を与えたのでは無いかと

勝手に思っています。


先日

「日本はWCの盛り上がりに欠けている」

と代表監督にインタビューした

どこぞの記者の

挑発的な発言は

いい加減止めてほしいものです。どっかの地方新聞と一緒（笑）


スポーツもビジネスも

「全ては結果が出ないとゼロ」

という点は同じです。


そして

その結果がどちらに転ぶかは

紙一重です。


昨日の試合でも

アソコで

ディフェンスの足を出すか出さないかで

結果が違っていたかも知れません。


私たちの仕事も

成約につながらなければ

それまで費やしてきた時間も

単なる費用に成り下がります。


もちろん

それまでの努力が

次の成約につながることもありますが

それ自体が結果です。


その結果をつかみ取るためには

自分の努力に早々と線を引かず

もう一歩、そしてもう一歩

準備を進めることです。


「ここまでやってダメだったら仕方ない」

と思えるようなところまで。


昨日は

先日お申込みを頂いておりました

調整シロの大きい物件につき

一歩前進の動きがありました。


売主様と買主様による

ご契約の締結に向け

引き続き調整して参ります。

 

大阪LOVER

おはようございます。

昨日の大地震で

被害に遭われた

近畿地方の方々

お見舞い申し上げます。


震源地の近くにお住まいの

お客様や知人などの

無事が確認でき

ひとまずは安心しております。


今回はたまたま

近畿地方での地震でしたが

自然災害や被害は

どこで発生しても

おかしくないものです。


実際、

ここ沖縄でも

台風や水不足など

自然に関わる被害の発生リスクは

高いです。


そのときは

周りの支援・支えが必要です。


そう思うと

自然災害・被害は

他人事には思えません。


近畿LOVER。

不動産業者の悪事と自己責任

おはようございます。

今週はWCの日本戦を控えた

楽しみな週ですね。


さて

体をなさない

シェアハウスの

違法との言える融資で

世の中でイッキに名の知れることになった

スルガ銀行さん。


都銀でも無いのに

一地方銀行が

こんなに有名になるのも

珍しいことです。（苦笑）


今回の事件を

表面的にだけ捉えると

悪役はスルガ銀行さんの

一人勝ちですが

細かく調べていくと

たくさんの悪者が存在します。


通常

この手の事件の場合は

不動産業者が

ヤリ玉に上がるのが通例ですが

今回も悪徳不動産は存在しています。


例えば

フルローンでの

シェアハウスの一棟買いの

融資を取付けるために

契約書や領収書や

源泉徴収票を改ざんしたのは

おそらく不動産業者です。


いくら融資契約の件数を

増やしたいと思っても

さすがに

そこまでのことを

銀行が自らが

手を染めることはないでしょう。


そうすると

言葉巧みに

買主を誘引し

売買契約書に

サインをさせたのは

間違えなく悪徳不動産業です。


今回のシェアハウスの件ですは

この手の不動産業者が

複数存在していたようです。


すると

通常は、この時点で

悪徳不動産業者が

タタかれるものです。


しかし

今回は

その悪徳業者が

ほとんど表に出ず

融資元である

銀行ばかりが

タタかれている訳ですので

スルガ銀行も相当のワルだったんでしょうね。（笑）


今回の件で

実際に物件を購入した

買主さんの話を聞く機会がありました。


ソコソコの年収を

もらっている

サラリーマンの方々ですが

今回の事件のことを振り返り

被害者感を丸出しでした。（笑）


しかし

物件を購入したり

融資の契約をしたことについては

「不動産のことはあまり詳しくなかったんで～」

と反省の色は無かったですね。（笑）


そこには悲壮感など無く

まるで他人事のように

ヘラヘラしながら笑いながら

経緯をお話しされていらっしゃいました。


みなさん

余裕のある方なんでしょうね。。


不動産は高額な買い物ですので

慎重さも大切です。


悪徳業者の手に掛かれば

簡単にダマされてしまうこともあるでしょうが

それでも最後は自己責任で

判断しなければなりません。


最後に損をするのは

自分なのですから。
 

不動産の落とし穴

おはようございます。

台風の影響で

西向きの強い風雨の沖縄です。


さて

昨日は

環境省へ出頭してきました。


ちなみに

沖縄は

離れ小島ですので

国の組織は大半が出先機関となりますが

環境省の場合は

”那覇自然環境事務所”になります。


目的は

不動産の調査です。


とある物件が

鳥獣保護区に

該当する可能性があるため

その確認です。


鳥や獣なんて、不動産に関係ないじゃ無いですか。あはっ


鳥獣保護区を

甘く見てはイケません。


鳥や獣は

人間様よりエライんです。（笑）


例えば

鳥獣保護区のうちの

より規制の厳しい区域（特別保護地区）になると

人間様が所有する土地であっても

そこに建物を建てる等の

工事を行なう際は

許可が必要です。


そして

その許可は

鳥獣の代わりに

国が行ないます。（笑）


つまり

自分の土地であっても

鳥獣が国が許可しなければ

工事が出来ないと言うことです。


不動産には

たくさんの法律の規制が関連します。


その中でも

とくにチェックや注意が必要な法律は

多くの不動産で共通していますが

今回の鳥獣保護法のように

中には特殊な法律の規制がある

不動産もあります。


これらのチェックを

お漏らしすると

いざ建物を建てようとした際に

希望通りの建物が出来なかったり

場合によっては

建物自体が建てられないケースもあります。


これらは

不動産の引き渡しが終わって

数年後に発覚することもあります。


ということで

不動産の取引きには

落とし穴もありますので

注意しましょうね。

というお話しでした。とくにブローカーさん絡みはね


ちなみに

昨日訪問した

環境省の職員の方は

飛来する鳥たちのことを

「この子たち」

と呼んでいらっしゃいました。。


仕事に愛着を持っているんだなぁと

何だか

ほっこりした午後でした。

不動産と保険

おはようございます。

大雨と台風の到来で

沖縄の水不足も

きっと忘れ去られることでしょう。（笑）


さて

不動産と保険とは

密接な関係があります。


具体的には

不動産を購入する際と

賃貸物件に入居する際は

火災保険に加入します。


以前は

住宅を購入する際に

銀行のローンを利用する場合は

銀行から火災保険への加入を

強要される求められるのが

一般的でした。


そして

銀行が

その火災保険に質権を

設定するのが横行していました。


これは、万が一

住宅が火災で焼失した場合は

建物部分の担保が無くなるので

銀行がその保険金の請求権までも

担保にするという手口です。（笑）


銀行によっては

今でもそうしているところもありますが

”住宅ローンと火災保険のセット販売”

と指摘されたことも有り

今は丁寧に勧誘されます。（笑）


一方、

賃貸物件に入居する際の

火災保険については

いくつかの役割があります。


代表的なものとしては

万が一、火事を起こした場合に

家主さんから借りているお部屋

並びにお家に対する補償の役割です。


また

お部屋で水漏れ等をおこし

下階や周りの住人に

被害を与えてしまった場合の

第三者に対する補償という役割もあります。


世の中には

不動産屋と並んで

保険屋さんもゴマンといらっしゃいます。


沖縄でモアイをすると

保険屋さんと不動産屋が

1名以上はいるものです。（笑）


不動産屋は

物件仕入れの情報収集が目的ですが

保険屋さんの場合は

モアイを通じて

営業を仕掛けるのが目的です。（苦笑）


しかし

世の中の保険屋さんの多くは

先程の火災保険を扱う

損害保険系ではありません。


世の中の保険で儲かるのは

損害保険ではなく

生命保険系だからです。


ですので

生命保険系の保険屋さんに

火災保険の相談をすると

手間が掛かる割には

儲けが少ないので

露骨にイヤがられるものです。（笑）


また

保険屋さんも

不動産屋に負けじと劣らず

ひとクセある人個性的な人が多いものです。（笑）


ひと昔前

保険屋の女性というと

合コンの常連さんでした。


合コンを通じて

生命保険の契約攻勢を掛けるのが

営業手法の一つでした。（苦笑）


色仕掛けも辞さない方も

いらっしゃいました。。


逆に言うと

それくらい

ノルマの厳しい業界ということです。


そんな保険屋さんも

今では営業スタイルも

すっかり変わり

無理をしなくなりました。相変わらずノルマはあるけどね


その影響もあり

儲けの少ない

損害保険には

積極的ではございません。


また

損害保険を請求する事案が

発生した場合の対応も

消極的なものです。（苦笑）


そのような状況ですので

損害保険については

自社でも扱えるようにしようかと

検討中です。いわゆる保険代理店


しかし

もし不動産屋と保険屋の両方を

担うことになった場合は

ひとクセどころか

最強の人種として

扱われることになるのではないかと

心配しております。（苦笑）