とにかく身の安全を守りましょう

おはようございます。


さて

西日本を中心に

大雨による被害が出ているニュースが

入っています。


とくに

先日の地震で

被災された関西地方の方々は

さらに不安なことと思います。


お見舞い申し上げます。


ここ沖縄も

週明けには

超・猛烈な台風がやって来ます。


最大瞬間風速は90mクラスに

なるかも知れません。


間違えなく

大きな被害がでることでしょう。


土地・建物に携わっている者として

それを予想させる状況が

今の沖縄にはあると思っています。


脅しのような内容で

大変恐縮ですが

これらの事象が

現実には発生しないで

オオカミ少年呼ばわりされても

構いません。


自然災害は

「なんだ、心配して損した」

でいいと思います。


それくらい

今回の台風は

ヤバそうな気がします。


とくに

高い場所にお住まいの方々は

そのぶん風が強くなりますので

飛来物には十分注意しましょう。


今回の台風は

沖縄への接近は

水曜日頃です。


西日本の方々同様

今回の自然災害を

無事で乗り切りましょう。

不動産業界に囲い込みが起こる背景

おはようございます。

来週に襲来予定の台風は

半端なさそうです。


大きな被害が出そうで心配です。

さて

不動産業界では

売主側と買主側とに

それぞれ不動産業者が付くことを

”分かれ”と言います。


これは

売主と買主の商談が

１社の不動産業者で纏まると

その不動産業者は

両方から仲介手数料を頂けるのに対し、

不動産業者が2社になると

「買主側の不動産業者は

買主から仲介手数料を頂き」

「売主側の不動産業者は

売主から仲介手数料を頂く」

というように

仲介手数料が2つに分かれてしまうことから

”分かれ”と言います。


不動産業者からすると

当然、仲介手数料（儲け）は多い方が良いので

分かれよりは

1社単独での成約を希望するのは

自然な感覚です。


しかし

この感情が強くなりすぎると

売主さんから預かった物件を

同業者には一切紹介せず

何としてでも

自社で買主を見つけようとする

”囲い込み”が横行するのです。


不動産業界では

この囲い込みをなくそうと

努力していますが

テレビCMでおなじみのアノ会社など

一部の業者の間では

今でも横行しています。


この囲い込みの背景には

不動産業界ならではの

幾つかの背景があります。


例えば

その一つは

不動産会社で働く

社員の給与体系にあります。


不動産業界の給与は

基本給＋歩合（出来高）としているところが多いため

個人は少しでも

成約金額をを大きくしたいものです。基本給だけでは食っていけないレベル


そうすると

他の不動産業者が間に入って

仲介手数料が”分かれ”になるよりは

自分で全て纏めたいものです。


その結果

同業者には

物件の情報を開示しない

という行為に走るのです。


また

囲い込みが起こる別な背景として

数年前まで

大手の不動産会社では

仲介手数料が分かれになると

上司から叱責された上

始末書を書かされる

と言うところもあったそうです。

不動産業界ではこれくらいではブラック企業とは言いません（笑）


また、現在では

売主から専任での売却依頼を

取付けるために

売主から仲介手数料を頂かないことを

営業方針としている

不動産会社もあります。


仲介手数料は

買主側からしか頂かない

という方針です。


そうすると

その不動産会社は

買主側からの仲介手数料を

独り占めにするために

他の業者には物件紹介を断り

囲い込みをするのです。


「当社は仲介手数料はゼロ」

をうたい文句にしているような

不動産業者は

囲い込み度の高い会社とみて

間違いないでしょう。（笑）


このように

囲い込みは

会社の方針だったり

会社ぐるみで

発生しているものがほとんどです。


だったら、経営者側の考えをあらためてもらえばいいだけじゃないですか。あはっ


そうは問屋が卸さないのが

ダークな不動産業界ならではの

大人の事情です。（笑）

 

査定依頼はヒツコイ営業攻勢の起爆剤。

おはようございます。

一難去ったと思ったら

週明けには

また次の台風がやってきそうですね。


さて

先日、携帯電話に

見慣れない番号から

着信がありました。


飲み屋のオネーちゃんかと思いワクワクしながら

誰だろうと思いながら

電話に出てみると

ある大手の

中古車買取り屋さんからでした。（笑）


数年前

車を手放しする際に

一度査定をしていただいた業者さんです。


結局その時は

その業者さんのお世話に

なることはなかったのですが

そんなことさえも

すっかり忘れていました。


今回は、当時

査定受付簿に記載した

住所や連絡先をもとに

電話が掛かってきたものです。


先方からは

その後、どうなりましたでしょうか？

と尋ねられました。


さすがに

数年前のことですので

もう「その時の車は手放してしまった」と

お伝えしました。


それとともに

もう要件は済んだので

個人情報の削除をお願いしました。


すると

先方からは

残念ながら個人情報は削除できません。

との回答がありました。


そこで

ひぇ～

と食い下がると

削除はできませんが、もう電話連絡をしない登録はできます。

とのことでしたので

お願いしました。


一度、個人情報を登録したら

もう削除できないのは、

まるで

一度足を踏み入れたら

二度と抜け出せない

アノ手の世界と似たようなものです。（苦笑）


いつの時代も

企業からの個人情報流出のニュースは

絶えることがありません。


個人情報は

小さな会社よりは

大手の企業の方が

所有している個人情報の件数は

半端ないので

当然にそちらが狙われるものです。


そして

もし企業から

個人情報が流出しても

企業はゴメンナサイして

おしまいです。（笑）


話は戻りますが

車の査定の場合は

別の業者さんに買い取ってもらったり

あるいは、買い替えしたディーラーに

下取りしてもらったりと

せいぜい数か月以内には

何らかの結論が出ていることでしょう。


しかしながら

不動産の査定の場合は

事情が異なります。


もちろん

査定をした後

車と同様に

すぐに売却したり

買い替えしたりする人も多いものです。


しかし

中には、

査定以降も

買い替えの物件が見つからなかったり

やっぱり、今売るのは勿体ないということで

数年後もそのまま住み続けたり

所有し続けている人も

いらっしゃるものです。


そのようなお客さんいらっしゃるので

不動産業者は、

いつの時代でも

「不動産は今がウリ時です！」という

チラシを配り続けます。


また

ヒツコイ電話営業で

追客し続けます。（苦笑）

腫れものの触れ方

　本文と写真は関係ありません。

おはようございます。

台風が去った後も

大雨が続いている沖縄です。これでダムもお腹いっぱい


さて

世の中には

色々なタイプの人がいるように

お客様にも色々な方がいらっしゃいます。


温厚なお客さんと接するのは

何の苦労も努力も要りませんので

誰にでも出来ることです。


しかしながら

やはり中には

アレなお客さんと

どうしてもコンタクトしなければ

ならないことがあるものです。


その中で

とくに扱いにくさ度の高いのは

感情に波のある人です。


機嫌の良いときと

そうじゃ無いときの差が

大きい人です。


この手のタイプは

普段から何らかのストレスを抱えているか

又は、日ごろ他人とのコンタクトが

少ない人に多いものです。


前者の場合は

新聞のニュースを見ても

イライラするような人ですが

機嫌の悪いときは

怒りの矛先が

コチラに向けられることがあります。（苦笑）


また

年配の方など

日頃から他人と接することの

少なくなっている人は

他人との間合いの取り方を

すっかり忘れてしまっていますので

こちらの予想だにもしない行動に

出ることがあります。（苦笑）


そして、同様に

怒りの矛先が

コチラに向けられることがあります。


どちらも、ある種の

もらい事故のようなものですが

戴いた方もたまったものでは

ございません。（苦笑）


これらのタイプの方々には

極力近づかないことです。


しかし

仕事や業務の都合上

どうしても接しなければならないことは

あるものです。


このとき

SNSが役に立ちます。


メールやショートメールや

LINEなどで

事前にご機嫌を伺うのです。（笑）


そして

こちらからの投げかけに対し

レスポンスが良いときは

安定期の可能性が高いので

サッサと会いに行きましょう。（笑）


一方

スルーや無視されるときは

ご機嫌の良ろしゅう無いときですので

少し間を空けましょう。（苦笑）


くれぐれも

お客さんから戴いたストレスを

誰かに付け回しするのは

止めましょう。（笑）

日本一に喜んでいられない

おはようございます。

日本代表の方々

お疲れ様でした。

胸を張って帰ってきて下さい。


さて

そんな世界の中で戦っている中

今年の1月1日時点の

路線価の公表が有り

伸び率で沖縄が

日本一になりました。


現在、

沖縄に不動産を保有している人は

帳簿上、含み資産が増えるので

嬉しいことでしょう。


また、

これから不動産の売却を

考えている方は

「高く売れるんじゃないか」と

期待されることでしょう。


一方

不動産の購入を考えている方々は

「高い買い物になるのでは」

と複雑な心境でしょう。（笑）


しかしながら

この路線価は

税金の計算上

便宜的に設定している価格です。


また

その路線価は

不動産鑑定士さんが

少ないデーターから

数字を操作して算出する金額ですので

私たち不動産業が

実際に取引きしている金額とは

情報に差があります。


いずれにしても

路線価の伸び率で

日本一になったからと言って

手放しで喜んではいられない状況だと思います。


今、沖縄の不動産が

高くなっているのは

他力本願寺の要素が

大きいと思われます。


セネガル戦の場合は

他力本願も

立派な戦術ではありましたが（笑）

沖縄の不動産の場合は

国際情勢、自然災害、流行病などの外的要因で

いつソッポを向かれるかわかりません。


バブルに踊らされず

コツコツと仕事をこなすだけです。だから大儲けしない。（苦笑）


それにしても

試合後のインタビューの質問力は

アレでしたね。。ここは追い込むところではなく称えるところ

 

恩がアダとなって返ってくる時代に備えて

おはようございます。

予想に反し長居した台風7号も

午後には暴風域を抜けそうな沖縄です。


さて

せちがない時代と言われる現代でも

世の中には良い人が

沢山います。


そういう人たちがいるおかげで

それが周りの人にも伝染し

世の中の笑顔が保たれている面も

あると思います。


しかし

世の中、

そんな良い人たちばかりでは

ありません。


不動産に関連する話で

地主さんが使用していない空地を

 

ちょっと借りようね～

と無償で使用しようとする人が

タマにあります。


地主さんも

どうせ使ってないんだし、草刈りの手間も省けるから

と単に口約束だけで

気軽にOKするものです。


しかし

この安易な考えが

後々トラブルになることもあります。


土地を借りた方は

地主さんから承諾をもらった時点で

使用する権利が発生します。


権利というものは

怖いもので

それがお金に絡んできます。


例えば

数年後、

地主さんの事情で

貸していた土地の返却を求めるとします。


地主さん側からすると

「これまで無償で使わして来たのだから

感謝されて当たり前」

くらいに思うものです。


しかし

実際、相手側に話をすると

「これまでずっと使用していた土地を

いきなり返却して欲しいと言われても困ります。」

と反発に会うものです。


さらに

「もし返却を望むのだったら、

別の場所を探すための

立ち退き料を支払って下さい。」

と思ってもいないような

返事が来ることもあります。


これまで

さんざん無償で貸していたのに

逆に費用を請求される

という想像も付かない結末です。（苦笑）


このように

「良かれ」と行なった親切が

アダになって帰っ来たという話を

タマに聞きます。


中には

最初から相手の親切心につけ込んで

それを商売にしている

反社な方々もいらっしゃいます。（苦笑）


では

そうならないよう

防止するにはどうしたら良いのか。


それは

有償・無償にかかわらず

きちんと書面での取り交しを

行なうことです。


とくに

土地を返却して欲しいときの扱いを

規定しておくことです。


土地の貸し借りも

恋愛と一緒で

最初の段階で

終わりのことを

なかなか想像出来ないものです。


しかしながら

恋愛と一緒で

いつかは終わりが来るものです。（笑）


これまで、さんざん

無償で貸してあげていたのに

土地を返して欲しいと言った途端

逆ギレされて

費用を請求されるなんて

まさに踏んだり蹴ったりです。


そうならないために

なーなーは止めましょう。
 

不動産広告にみる不動産業者の見極め方

おはようございます。

台風7号の接近により

今晩から明日に掛けて

飲み屋さんにも

被害が出そうです。。台風が来るとお客さんが激減・・・


さて

先日受講した

不動産の広告に関する研修での

内容です。


不動産の広告を行なうには

表示をしなければならない項目が

規約により規定されています。


いずれも

不動産の購入者が

怪しい情報をつかませられたり

間違った判断をしないよう

保護をするためです。


例えば

業界は違うものもありますが

ひと昔前に実際にあった広告として

以下のような例があります

・クツ一足1,000円

・made in USA

・2LDK 駅十分


「一足1,000円」は

安いと思ってお店に買いに行くと

1,000円なのは片側の足の値段で

両足では2,000円でした。（笑）


「made in USA」は

外国製品だと思って購入したら

大分や岐阜にある”宇佐”という地名で作った

製品でした。（笑）


「2LDK 駅十分」のお部屋は

実際に歩いてみると

とても10分では着かない距離だったので

不動産屋に確認すると

それは「駅から十分（じゅうぶん）距離があります」という意味です。

とオヤジギャグのような言い訳でした。（笑）


このように

紛らわしかったり

間違った広告で

お客さんを引っかけるのは

昔はセーフな時代がありました。（笑）


しかし

今の時代は

すべてアウトです。


その中で

高額な商品をあつかう不動産業では

広告に関する規約を

独自に規定しています。


不動産の広告も

今やインターネットが主流ですが

紙の文化が残る沖縄では

今でも紙面広告や

ポスティング広告が

大きな影響力を持っています。


また

沖縄のちょっと偏った地方新聞の週末版では

不動産情報を特集した

別冊号も発行されてます。”別冊デラべっぴん”みたいなやつ（笑）


これらは紙面であっても

不動産広告には違いありませんので

本来であれば、法令で規定された

項目を網羅したものでなければなりません。


しかし

紙面スペースの都合上からか

規定を満たした広告は

マズございません。


そのスジの人曰く

「いずれも違反広告の可能性が高い」

とのことでした。


インターネット広告も同様です。


当社でもタマにありますが

過去にブログ等で紹介した不動産情報を

その物件が成約になった後も

そのまま残しておくと

おとり広告とみなされます。


また

今でもよく見かけますが

「早い者勝ち」など

お客さんをあおるような

広告の表現も違反とみなされます。


このように

ズブズブの不動産広告ですが

ひと昔前は、不動産屋が

お客さんをダマす目的で

怪しい広告をしていました。（笑）


しかし

現在は

お客さんをダマすつもりは全くなくても

結果的に違反とみなされる広告をしている

というのが今の傾向だそうです。


不動産には

色々な法律や法令が関係します。


たかが広告の話かも知れませんが

関連する法律や法令を

きちんと理解して業務をしているかどうかは

ちゃんとした不動産業者かどうかを見極める

一つの観点かと思います。


過去の広告違反事例

→　不動産広告公正取引協議会のサイト

沖縄お弁当ものがたり（ほっこり編）

おはようございます。

皆さん自分なりに

一生懸命頑張ったとは思いますが

見劣り感がいなめなかったですね。。


さて

昨日の続きです。


沖縄のお弁当屋さんの

お話しでした。


外出先からの帰りに

オフィス街の近くの

お弁当屋さんに買いに行くことがあります。アノ人のお家のお近く♪


固定の店舗ではなく

歩道の部分に

キャンプで使うのテーブルと

パラソルを立てて

そこにお弁当を並べるスタイルです。


ランチタイムになると

そのような

ワゴンセールのようなお店が

数軒建ち並ぶのですが

私のお気に入りは

お弁当だけでなく

野菜も一緒に販売しているお店です。


新鮮な野菜を

100円程度で販売していますので

野菜の高騰している時期にも

とても助かります。妻の機嫌取りにも格好

先日、

いつものように

その場所に行くと

お気に入りのお店は

未だ出店されていませんでした。


そして

隣には

怪しげな若い外国人の男性が

カレー弁当を販売していました。


”ちょっと早かったみたいだから少し待とう”


車の中で待つことにしました。


暫くして

お気に入りのお弁当屋さんの

オバサンの車がやって来て

お弁当や野菜を車から

降ろし始めました。


すると

隣のカレー弁当の

怪しげな若い外国人の男性が

慣れた手つきで

お弁当や野菜の積み降ろしや

テーブルの組み立てを

手伝い始めました。


”もしかして同じ系列のお弁当屋さん？”

と思いました。


お弁当屋さんの

セッティングが終わりましたので

早速、野菜とお弁当を

買いに行きました。


そのとき

オバサンお店の人に尋ねました。


隣りは同じ系列のお弁当屋さんですか？


すると

 

いえ、違いますよ。


よく聞くと

隣りの怪しい外国人とは

全く関係が無いそうです。


しかし

彼はいつも

お店の準備を手伝ってくれるそうです。


隣りのお弁当を買わないで

自分のところのカレー弁当を

買ってくれれば

売上も増えますので

ある意味

商売ガタキです。


しかし

ここのエリアでは

他のお店を含め

商売ガタキ同士で

みんなで協力しているそうです。


美しい光景です。


お手伝いをしていた外国人に

英語で話しかけると

彼はインドから来ているそうです。カレーとインドがつながった。（笑）


しかし

私が英語を話せないため

彼は日本語が話せなかったため

それ以上、会話は進みませんでした。（笑） 


それにしても

商売ガタキ同士で

お手伝いをする光景に

ほっこりしました。


そして

おもわず

彼のカレー弁当も

買ってしまいました。ダジャレじゃないよ（笑）


こうして

その日の私の夕食は

カレー弁当になってしまったのは

言うまでもありません。（苦笑）

沖縄お弁当ものがたり（ソウルフード編）

おはようございます。

今晩は夜遊びしないで帰宅するか、

それとも、早い時間から飲んで

サッサと帰宅するか

究極の選択がございます。（笑）　ガンバレ日本！


さて

南国リゾート沖縄には

ソウルフードが

たくさん有ります。


沖縄そば、

タコライス、

ゴーヤーちゃんぶる～、

ひーじゃー（ヤギ）汁、

ニンジンしりしり・・・etc。


その中で

個人的には

沖縄のお弁当も

ソールフードの一つだと思っています。


沖縄に移住して

驚いたのが

お弁当屋さんの多さと

その値段の安さ。


安いモノでは

200円くらいからありますが

売れスジは350円前後で

ミニそば（沖縄で「そば」と言ったら「沖縄そば」のこと）も付きますので

コンビニ弁当より

コストパフォーマンスは良いです。


沖縄には

お弁当屋さんがたくさん有りますが

早いところは

朝６時くらいから開店しています。


そして

そんな早い時間でも

お店は結構混んでいます。


工事現場に出勤する前の

ニーニー（お兄さん）たちの

朝ご飯なのです。


朝からこのような状況ですので

昼のランチタイムは

当然に行列が出来ます。


また

オフィスビルの前などには

ワゴン車での出店もあります。


このように

種類も多く

そして何と言っても値段の安い

沖縄のお弁当ですが

注意しなければならない点もあります。


南国沖縄は

一日中、高温多湿ですので

お弁当のイタミも早いです。


ですので

お弁当のオカズは

生ものではなく

油を使った炒め物や揚げ物が

どうしても多くなります。


そうすると

カロリーが高くなります。油もきっと安いもの・・・（苦笑）


よく

「沖縄の若い人はポッチャリ体型が多い」

と言われますが

それには

そんな背景があるもかも知れません。


そんな沖縄のお弁当屋さんで

先日、ほっこりするようなことが

ありましたので

続きはまた今度。
 

沖縄の違反建築物

おはようございます。

梅雨明けした沖縄は

天気も安定していますので

屋外作業の予定が立てやすいのですが

この暑さでは勇気が要ります。（汗）


さて

昨日は

当社が加入する

全日本不動産協会の

法定研修がありました。


今回の研修のテーマは

「不動産の広告違反」と

「消防法令違反」という

悪徳業者さまには

耳の痛い内容です。（笑）


このうち

消防法令違反については

不動産業者というよりは

建物のオーナー様の問題です。


沖縄にも

古いアパートやビルが

たくさん有りますが

その中で

消防法に違反しているものが

たくさん有るのが実情です。


違反の多くは

消防設備の未設置だったり

設備は設置されていても

法定点検が実施されていない

というものです。


その中には

建物を建てたときは

違反ではなかったものが

その後、法令の改正により

後付けで違反になっているものもあります。


また

アパートとして建てた後

１階部分をテナント向けに改装したものや、

アパートの部屋を店舗や事務所として

使用しているものや、

建てたときは想定をしていなかった

飲食店がテナントとして入居したために

違反になっているものなど

沢山の想定事例があります。


これらの違反に対し

全国の自治体では

違反建築物の公表が進んでいます。


まずは

さらしモノにする

という魂胆です。（苦笑）


沖縄でも

那覇市にて

まずは、不特定多数の人が出入りをする

「特定防火建築物」での重大な違反に限定し

公表を行なっています。

http://www.city.naha.okinawa.jp/kakuka/fire/anshin/juudaiihankouhyou


そして

２年後には

アパートなどの「非特定防火建築物」

についても公表が始まります。


さらに

さらしモノにした後は

お役所サマの権限で

違反の是正勧告・命令を

発動する予定です。


そうすると

沖縄にもゴマンとある

古いアパートやビルは

軒並み発動の対象となるでしょう。


そんなの違反となっている部分を直せばイイだけじゃないですか。あはっ


おっしゃるとおりです。


ですが

違反を是正するためには

建物の規模にもよりますが

消防設備の設置や更新に

数百万円かかります。


また

消防設備の毎年の法定点検（年2回）にも

それなりの費用が掛かります。


これらを

建物のオーナーさんが

負担するか（負担できるか）によります。


人の命を預かる建物なんだから、そんなの
当たり前田のクラッカー当たり前の話じゃないですか～。あはっ


沖縄では

今後、この問題は

間違えなく

勃発することでしょう。消防設備の業者さんが儲かりそう


また

単に建物のオーナーさんの問題にとどまらず

今まで違反を放置プレイして来た

消防さんにも火の粉が飛ぶかも知れません。

消防なのにボヤ騒動。（苦笑）